Pre-etat date ou etat date : quelle difference ?

Pre-etat date, etat date : deux expressions presque identiques, separees par un simple prefixe. C'est sans doute la confusion la plus repandue chez les vendeurs d'un lot en copropriete, et elle a un cout reel - retards de signature, documents reclames en double, honoraires de syndic qui s'empilent. Pourtant, ces deux documents ne reposent pas sur la meme loi, ne sont pas etablis par les memes personnes, n'interviennent pas au meme moment de la vente et ne servent pas le meme objectif. Cet article les distingue precisement, avec les references juridiques exactes, pour que vous sachiez exactement quoi fournir, quand et a qui.

Le pre-etat date : informer l'acquereur avant l'engagement

Le pre-etat date est un document d'information remis au candidat acquereur AVANT la signature de la promesse ou du compromis de vente (l'avant-contrat). Son existence decoule de la loi ALUR du 24 mars 2014, qui a profondement renforce l'information du futur coproprietaire. La base legale precise est l'article L.721-2 du Code de la construction et de l'habitation (CCH) : lors de la vente d'un lot, un ensemble de documents et d'informations relatifs a la copropriete doit etre annexe a l'avant-contrat ou, a defaut, communique a l'acquereur avant qu'il ne s'engage.

L'idee du legislateur est simple : un acheteur ne doit pas decouvrir apres coup que la copropriete est lourdement endettee, qu'un ravalement vote l'attend, ou qu'une procedure judiciaire est en cours. Le pre-etat date lui donne une photographie de la sante financiere et juridique de la copropriete au moment ou il decide, en connaissance de cause, de signer ou non.

Ce que contient un pre-etat date conforme

Le terme pre-etat date est en realite un nom d'usage commode pour regrouper le bloc d'informations financieres et juridiques exige a l'article L.721-2 du CCH. On y trouve notamment :

• Le montant des charges courantes du budget previsionnel et des charges hors budget previsionnel payees par le vendeur au titre de son lot, sur les deux dernieres annees.
• Les sommes susceptibles d'etre dues au syndicat des coproprietaires par l'acquereur.
• L'etat global des impayes de charges au sein du syndicat et de la dette vis-a-vis des fournisseurs.
• La quote-part du fonds de travaux ALUR rattachee au lot vendu, ainsi que le montant de la derniere cotisation versee par le vendeur.
• Les eventuelles procedures en cours et l'existence d'un arrete de peril ou d'insalubrite frappant l'immeuble.

S'y ajoutent des pieces structurantes de la copropriete (reglement de copropriete et etat descriptif de division avec leurs modificatifs publies, proces-verbaux des trois dernieres assemblees generales, fiche synthetique, carnet d'entretien, diagnostic technique global lorsqu'il existe). En pratique, reunir ces elements suppose d'aller chercher de l'information dispersee entre le syndic, les archives de la copropriete et l'extranet. C'est precisement cette collecte, longue et fastidieuse, que DirectCopro automatise.

L'etat date : solder les comptes lors de la vente definitive

L'etat date (etat date, terme officiel) est un document tres different. Il est etabli par le SYNDIC de la copropriete, a la demande du notaire, juste avant la signature de l'acte authentique de vente. Son cadre juridique n'est pas la loi ALUR mais l'article 5 du decret numero 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriete. C'est le document comptable de cloture : il arrete les comptes entre le vendeur, l'acquereur et le syndicat des coproprietaires a la date precise de la mutation.

Le notaire en a besoin pour repartir correctement les sommes le jour de la signature : determiner ce que le vendeur doit encore a la copropriete (et qui sera prelevable sur le prix), ce que la copropriete doit eventuellement lui rembourser, et ce qui pesera demain sur l'acquereur. Sans etat date a jour, le notaire ne peut pas securiser le reglement des charges et l'opposition eventuelle sur le prix de vente.

Les trois parties de l'etat date

L'etat date prevu par le decret de 1967 s'articule en trois parties bien identifiees, qui correspondent a trois flux financiers distincts :

1. 1Partie 1 - Sommes dues par le vendeur au syndicat des coproprietaires : provisions exigibles du budget previsionnel, provisions hors budget, charges impayees, avances, cotisations au fonds de travaux non reglees, etc. Ce sont les dettes du vendeur a apurer.
2. 2Partie 2 - Sommes dues par le syndicat des coproprietaires au vendeur : avances et provisions excedentaires, solde crediteur, sommes a rembourser au vendeur a l'issue de l'apurement des comptes.
3. 3Partie 3 - Sommes qui incomberont au nouveau coproprietaire (l'acquereur) : reconstitution des avances et du fonds de roulement, provisions du budget previsionnel non encore exigibles, depenses futures votees, quote-part du fonds de travaux a venir.

Pre-etat date vs etat date : le tableau comparatif

Pour fixer la difference une fois pour toutes, voici les deux documents mis face a face sur les cinq criteres qui comptent : la base legale, qui l'etablit, a quel moment, le prix et le destinataire.

Pourquoi la confusion est-elle si frequente ?

Au-dela de la quasi-homonymie, trois raisons expliquent que vendeurs et meme certains professionnels melangent les deux documents.

Des perimetres qui se recouvrent en partie

Pre-etat date et etat date parlent tous deux de charges, d'impayes et de fonds de travaux. Les chiffres se ressemblent. Mais la logique differe : le pre-etat date donne un historique et une vue d'ensemble pour eclairer la decision ; l'etat date fige un arrete de comptes a une date precise pour repartir des euros. L'un est informatif et prospectif, l'autre est comptable et definitif.

Un calendrier different selon le dossier

Comme les deux documents jalonnent la meme vente a quelques semaines d'intervalle, on les associe a tort. En realite, le pre-etat date precede l'engagement (le compromis), tandis que l'etat date est commande dans la phase finale, une fois la condition suspensive de pret levee et la date d'acte fixee avec le notaire.

Le terme pre-etat date n'existe pas tel quel dans la loi

Le CCH ne nomme pas litteralement le pre-etat date : il enumere des informations a remettre a l'article L.721-2. Le mot pre-etat date est un raccourci de marche, ne par analogie avec l'etat date du syndic. Cette filiation semantique entretient mecaniquement l'amalgame.

Qui paie le pre-etat date et l'etat date ?

Dans les deux cas, la charge pese sur le VENDEUR, sauf clause contraire negociee dans l'avant-contrat. C'est logique : le vendeur est tenu d'informer l'acquereur (pre-etat date) et de transmettre une copropriete dont les comptes sont a jour (etat date). La grande difference tient au prix.

• L'etat date est facture par le syndic et son cout est plafonne a 380 EUR TTC depuis le decret numero 2020-153 du 1er juin 2020. Au-dela de ce plafond, la facturation est irreguliere.
• Le pre-etat date n'a aucun tarif reglemente : il appartient au vendeur de reunir les pieces. Certains syndics facturent une prestation au titre des honoraires hors forfait ; d'autres laissent le vendeur s'en charger seul.

Ou se placent ces documents dans le calendrier d'une vente ?

Pour ancrer la difference dans le reel, voici l'enchainement type d'une vente d'un lot en copropriete et la place de chaque document.

1. 1Mise en vente et premieres visites : le vendeur prepare son dossier de copropriete.
2. 2Offre d'achat acceptee : on prepare l'avant-contrat. C'est ici qu'intervient le pre-etat date (informations L.721-2 annexees au compromis).
3. 3Signature du compromis ou de la promesse, puis delai de retractation de l'acquereur.
4. 4Levee des conditions suspensives (pret notamment) : le notaire fixe la date de l'acte.
5. 5Phase finale : le notaire commande l'etat date au syndic (article 5 du decret de 1967).
6. 6Signature de l'acte authentique : le notaire repartit les sommes a partir de l'etat date.

Retenez la regle simple : si vous etes au stade ou l'acquereur n'a pas encore signe, vous parlez du pre-etat date. Si vous etes chez le notaire pour signer l'acte definitif, vous parlez de l'etat date. Maitriser cette distinction, c'est eviter de payer deux fois, de retarder la signature ou de transmettre un dossier incomplet.

En resume

Le pre-etat date et l'etat date ne sont pas deux versions d'un meme document : ce sont deux pieces distinctes, regies par des textes differents (loi ALUR / article L.721-2 du CCH pour le premier, decret de 1967 pour le second), etablies par des acteurs differents (le vendeur ou son prestataire pour le pre-etat date, le syndic pour l'etat date), a des moments differents (avant-contrat contre acte authentique), avec des regimes de prix differents (libre contre plafonne a 380 EUR TTC). Comprendre cette difference, c'est piloter sereinement votre vente et anticiper chaque cout. Pour le pre-etat date, DirectCopro vous le livre conforme et complet en quelques minutes, sans courir apres les pieces.