Pré-état daté ou état daté : quelle difference ?

Pré-état daté, état daté : deux expressions presque identiques, separees par un simple prefixe. C'est sans doute la confusion la plus repandue chez les vendeurs d'un lot en copropriété, et elle à un coût réel - retards de signature, documents reclames en double, honoraires de syndic qui s'empilent. Pourtant, ces deux documents ne reposent pas sur la même loi, ne sont pas etablis par les mêmes personnes, n'interviennent pas au même moment de la vente et ne servent pas le même objectif. Cet article les distingue precisement, avec les références juridiques exactes, pour que vous sachiez exactement quoi fournir, quand et a qui.

Le pré-état daté : informer l'acquereur avant l'engagement

Le pré-état daté est un document d'information remis au candidat acquereur AVANT la signature de la promesse ou du compromis de vente (l'avant-contrat). Son existence decoule de la loi ALUR du 24 mars 2014, qui a profondement renforce l'information du futur copropriétaire. La base legale precise est l'article L.721-2 du Code de la construction et de l'habitation (CCH) : lors de la vente d'un lot, un ensemble de documents et d'informations relatifs à la copropriété doit être annexe à l'avant-contrat ou, a defaut, communique à l'acquereur avant qu'il ne s'engage.

L'idee du legislateur est simple : un acheteur ne doit pas decouvrir après coup que la copropriété est lourdement endettee, qu'un ravalement vote l'attend, ou qu'une procédure judiciaire est en cours. Le pré-état daté lui donne une photographie de la sante financiere et juridique de la copropriété au moment ou il decide, en connaissance de cause, de signer ou non.

Ce que contient un pré-état daté conforme

Le terme pré-état daté est en réalité un nom d'usage commode pour regrouper le bloc d'informations financieres et juridiques exige à l'article L.721-2 du CCH. On y trouve notamment :

• Le montant des charges courantes du budget previsionnel et des charges hors budget previsionnel payées par le vendeur au titre de son lot, sur les deux dernières annees.
• Les sommes susceptibles d'être dues au syndicat des copropriétaires par l'acquereur.
• L'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-a-vis des fournisseurs.
• La quote-part du fonds de travaux ALUR rattachee au lot vendu, ainsi que le montant de la dernière cotisation versee par le vendeur.
• Les eventuelles procédures en cours et l'existence d'un arrete de peril ou d'insalubrite frappant l'immeuble.

S'y ajoutent des pièces structurantes de la copropriété (règlement de copropriété et état descriptif de division avec leurs modificatifs publies, proces-verbaux des trois dernières assemblées générales, fiche synthétique, carnet d'entretien, diagnostic technique global lorsqu'il existe). En pratique, réunir ces éléments suppose d'aller les chercher sur votre extranet et dans les archives de la copropriété. Une fois ces pièces déposées sur DirectCopro, notre IA automatise leur analyse et la mise en forme du pré-état daté.

L'état daté : solder les comptes lors de la vente definitive

L'état daté (état daté, terme officiel) est un document très different. Il est établi par le SYNDIC de la copropriété, à la demande du notaire, juste avant la signature de l'acte authentique de vente. Son cadre juridique n'est pas la loi ALUR mais l'article 5 du décret numéro 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété. C'est le document comptable de cloture : il arrete les comptes entre le vendeur, l'acquereur et le syndicat des copropriétaires à la date precise de la mutation.

Le notaire en a besoin pour repartir correctement les sommes le jour de la signature : determiner ce que le vendeur doit encore à la copropriété (et qui sera prelevable sur le prix), ce que la copropriété doit eventuellement lui rembourser, et ce qui pesera demain sur l'acquereur. Sans état daté à jour, le notaire ne peut pas sécuriser le règlement des charges et l'opposition eventuelle sur le prix de vente.

Les trois parties de l'état daté

L'état daté prévu par le décret de 1967 s'articule en trois parties bien identifiees, qui correspondent a trois flux financiers distincts :

1. 1Partie 1 - Sommes dues par le vendeur au syndicat des copropriétaires : provisions exigibles du budget previsionnel, provisions hors budget, charges impayées, avances, cotisations au fonds de travaux non reglees, etc. Ce sont les dettes du vendeur à apurer.
2. 2Partie 2 - Sommes dues par le syndicat des copropriétaires au vendeur : avances et provisions excedentaires, solde crediteur, sommes à rembourser au vendeur à l'issue de l'apurement des comptes.
3. 3Partie 3 - Sommes qui incomberont au nouveau copropriétaire (l'acquereur) : reconstitution des avances et du fonds de roulement, provisions du budget previsionnel non encore exigibles, depenses futures votees, quote-part du fonds de travaux à venir.

Pré-état daté vs état daté : le tableau comparatif

Pour fixer la difference une fois pour toutes, voici les deux documents mis face a face sur les cinq critères qui comptent : la base legale, qui l'établit, a quel moment, le prix et le destinataire.

Pourquoi la confusion est-elle si fréquente ?

Au-dela de la quasi-homonymie, trois raisons expliquent que vendeurs et même certains professionnels melangent les deux documents.

Des perimetres qui se recouvrent en partie

Pré-état daté et état daté parlent tous deux de charges, d'impayés et de fonds de travaux. Les chiffres se ressemblent. Mais la logique differe : le pré-état daté donne un historique et une vue d'ensemble pour eclairer la décision ; l'état daté fige un arrete de comptes à une date precise pour repartir des euros. L'un est informatif et prospectif, l'autre est comptable et definitif.

Un calendrier different selon le dossier

Comme les deux documents jalonnent la même vente a quelques semaines d'intervalle, on les associé a tort. En réalité, le pré-état daté precede l'engagement (le compromis), tandis que l'état daté est commande dans la phase finale, une fois la condition suspensive de prêt levee et la date d'acte fixee avec le notaire.

Le terme pré-état daté n'existe pas tel quel dans la loi

Le CCH ne nomme pas litteralement le pré-état daté : il enumere des informations a remettre à l'article L.721-2. Le mot pré-état daté est un raccourci de marche, ne par analogie avec l'état daté du syndic. Cette filiation semantique entretient mecaniquement l'amalgame.

Qui paie le pré-état daté et l'état daté ?

Dans les deux cas, la charge pese sur le VENDEUR, sauf clause contraire negociee dans l'avant-contrat. C'est logique : le vendeur est tenu d'informer l'acquereur (pré-état daté) et de transmettre une copropriété dont les comptes sont à jour (état daté). La grande difference tient au prix.

• L'état daté est facture par le syndic et son coût est plafonne a 380 EUR TTC depuis le décret numéro 2020-153 du 1er juin 2020. Au-dela de ce plafond, la facturation est irreguliere.
• Le pré-état daté n'a aucun tarif reglemente : il appartient au vendeur de réunir les pièces. Certains syndics facturent une prestation au titre des honoraires hors forfait ; d'autres laissent le vendeur s'en charger seul.

Ou se placent ces documents dans le calendrier d'une vente ?

Pour ancrer la difference dans le réel, voici l'enchainement type d'une vente d'un lot en copropriété et la place de chaque document.

1. 1Mise en vente et premières visites : le vendeur prepare son dossier de copropriété.
2. 2Offre d'achat acceptée : on prepare l'avant-contrat. C'est ici qu'intervient le pré-état daté (informations L.721-2 annexees au compromis).
3. 3Signature du compromis ou de la promesse, puis délai de retractation de l'acquereur.
4. 4Levee des conditions suspensives (prêt notamment) : le notaire fixe la date de l'acte.
5. 5Phase finale : le notaire commande l'état daté au syndic (article 5 du décret de 1967).
6. 6Signature de l'acte authentique : le notaire repartit les sommes à partir de l'état daté.

Retenez la règle simple : si vous êtes au stade ou l'acquereur n'a pas encore signe, vous parlez du pré-état daté. Si vous êtes chez le notaire pour signer l'acte definitif, vous parlez de l'état daté. Maitriser cette distinction, c'est eviter de payer deux fois, de retarder la signature ou de transmettre un dossier incomplet.

En résumé

Le pré-état daté et l'état daté ne sont pas deux versions d'un même document : ce sont deux pièces distinctes, regies par des textes differents (loi ALUR / article L.721-2 du CCH pour le premier, décret de 1967 pour le second), etablies par des acteurs differents (le vendeur ou son prestataire pour le pré-état daté, le syndic pour l'état daté), à des moments differents (avant-contrat contre acte authentique), avec des regimes de prix differents (libre contre plafonne a 380 EUR TTC). Comprendre cette difference, c'est piloter sereinement votre vente et anticiper chaque coût. Pour le pré-état daté, DirectCopro vous le livre conforme et complet en quelques minutes, sans courir après les pièces.