Qui doit payer l'etat date et le pre-etat date lors d'une vente ?

Au moment de vendre un appartement en copropriete, une question revient systematiquement : qui paie quoi ? Entre le pre-etat date exige avant le compromis et l'etat date reclame par le notaire avant l'acte definitif, le vendeur decouvre souvent ces couts au dernier moment, parfois avec de mauvaises surprises sur le montant facture. Cet article repartit clairement la charge de chaque document, explique pourquoi elle pese sur le vendeur et rappelle le plafond legal qui encadre l'etat date du syndic.

Deux documents, deux logiques de cout

Avant de savoir qui paie, il faut distinguer ce que l'on paie. La vente d'un lot en copropriete fait intervenir deux documents au nom voisin mais a la nature differente, et chacun obeit a ses propres regles de facturation.

Le pre-etat date : l'information avant l'engagement

Le pre-etat date regroupe les informations financieres et juridiques de la copropriete que le vendeur doit remettre a l'acquereur avant la signature du compromis. Il decoule de la loi ALUR du 24 mars 2014 et de l'article L.721-2 du Code de la construction et de l'habitation (CCH). Son objectif est de permettre a l'acheteur de s'engager en connaissance de cause : niveau des charges, impayes de la copropriete, fonds de travaux, procedures en cours.

L'etat date : l'arrete des comptes a la vente

L'etat date est etabli par le syndic a la demande du notaire, juste avant l'acte authentique. Il est regi par l'article 5 du decret numero 67-223 du 17 mars 1967 et arrete, en trois parties, les sommes dues par le vendeur au syndicat, les sommes dues par le syndicat au vendeur, et les sommes qui incomberont a l'acquereur. C'est le document comptable qui permet au notaire de repartir l'argent le jour de la signature.

Qui paie l'etat date ?

L'etat date est a la charge du VENDEUR. C'est une regle constante en pratique notariale : le vendeur, qui quitte la copropriete, doit transmettre des comptes a jour et solder sa situation vis-a-vis du syndicat. Le syndic facture donc cette prestation au vendeur (le plus souvent prelevee sur le prix de vente au moment de l'acte, via le notaire).

Cette charge ne se confond pas avec les autres frais de mutation. Les frais de notaire (droits d'enregistrement, emoluments) sont, eux, supportes par l'acquereur. L'etat date, lui, reste un cout vendeur, distinct, lie a la cloture de sa situation de coproprietaire.

Le plafond de 380 EUR TTC : une protection legale

Le point le plus important a connaitre : le cout de l'etat date est PLAFONNE a 380 EUR TTC. Ce plafond a ete fixe par le decret numero 2020-153 du 1er juin 2020. Avant cette reforme, les syndics facturaient des montants tres variables, parfois bien superieurs. Depuis, aucun syndic ne peut legalement facturer l'etablissement de l'etat date au-dela de 380 EUR TTC.

Qui paie le pre-etat date ?

Le pre-etat date est lui aussi a la charge du VENDEUR. C'est le vendeur qui doit informer l'acquereur en lui remettant les documents et informations exiges par l'article L.721-2 du CCH avant la signature de l'avant-contrat. La grande difference avec l'etat date : il n'existe AUCUN tarif reglemente pour le pre-etat date.

Concretement, cela ouvre plusieurs situations, selon la facon dont le vendeur reunit les pieces :

• Le vendeur reunit lui-meme les pieces (PV d'assemblees, reglement de copropriete, etat des charges, attestation de fonds de travaux, etc.) : aucun cout direct, mais un temps de collecte important et un risque d'oubli.
• Le vendeur demande au syndic d'etablir le document : certains syndics facturent une prestation au titre des honoraires hors forfait, a un tarif libre et donc tres variable d'un cabinet a l'autre.
• Le vendeur passe par une solution automatisee comme DirectCopro, qui reunit les pieces et genere un pre-etat date conforme a l'article L.721-2 pour un prix fixe et connu d'avance.

Pourquoi ces couts pesent-ils sur le vendeur ?

La logique juridique est coherente. Dans une vente, le vendeur est tenu d'une obligation d'information et d'une obligation de delivrance. Le pre-etat date materialise l'information : c'est au vendeur, qui connait (ou doit connaitre) la situation de sa copropriete, de la porter a la connaissance de l'acheteur. L'etat date, lui, decoule de la situation personnelle du vendeur vis-a-vis du syndicat : c'est lui qui doit solder ses comptes et prouver qu'il n'y a pas d'arriere de charges transmis a l'acquereur.

Autrement dit, ces deux documents servent surtout a proteger l'acquereur et a securiser le syndicat des coproprietaires. Il est donc naturel que leur cout incombe a la partie qui sort de la copropriete et qui detient l'information : le vendeur.

Peut-on mettre ces frais a la charge de l'acquereur ?

Oui, mais seulement par une clause negociee. La repartition au profit du vendeur est une regle par defaut, pas une regle d'ordre public (a la difference du plafond de 380 EUR TTC, lui imperatif). Rien n'interdit donc aux parties de convenir, dans le compromis, que l'acquereur prendra en charge tout ou partie du cout de l'etat date ou du pre-etat date.

En pratique, cette inversion reste rare et doit etre expressement stipulee. A defaut de clause precise dans l'avant-contrat, c'est bien le vendeur qui supporte ces frais. Si vous etes vendeur et que l'on vous propose de basculer ces couts sur l'acheteur, verifiez que la clause est claire, chiffree et acceptee par les deux parties.

Tableau recapitulatif : qui paie quoi

Voici, en synthese, la repartition des deux documents et leur regime de prix.

Nos conseils pour maitriser ces couts

1. 1Anticipez le pre-etat date des la mise en vente : reunir les pieces prend du temps, et un dossier complet rassure l'acquereur et accelere le compromis.
2. 2Comparez le cout du pre-etat date : entre un devis de syndic au tarif libre et une solution automatisee a prix fixe, l'ecart peut etre significatif.
3. 3Verifiez systematiquement le plafond de l'etat date : si la facture du syndic depasse 380 EUR TTC, exigez la rectification.
4. 4Lisez attentivement la clause de repartition des frais dans le compromis : a defaut de stipulation, tout reste a votre charge en tant que vendeur.

En resume

Pre-etat date et etat date sont, par principe, deux couts a la charge du vendeur. L'etat date, etabli par le syndic pour le notaire, ne peut depasser 380 EUR TTC depuis le decret numero 2020-153 du 1er juin 2020. Le pre-etat date, lui, n'a pas de tarif reglemente : son cout depend entierement de la facon dont les pieces sont reunies. C'est precisement la que se joue l'economie pour le vendeur : plutot qu'un devis de syndic au tarif libre, DirectCopro produit un pre-etat date conforme a l'article L.721-2 du CCH pour 119 EUR TTC, en quelques minutes.