Au moment de vendre un appartement en copropriété, une question revient systematiquement : qui paie quoi ? Entre le pré-état daté exige avant le compromis et l'état daté reclame par le notaire avant l'acte definitif, le vendeur decouvre souvent ces coûts au dernier moment, parfois avec de mauvaises surprises sur le montant facture. Cet article repartit clairement la charge de chaque document, explique pourquoi elle pese sur le vendeur et rappelle le plafond legal qui encadre l'état daté du syndic.
Deux documents, deux logiques de coût
Avant de savoir qui paie, il faut distinguer ce que l'on paie. La vente d'un lot en copropriété fait intervenir deux documents au nom voisin mais à la nature differente, et chacun obeit à ses propres règles de facturation.
Le pré-état daté : l'information avant l'engagement
Le pré-état daté regroupe les informations financieres et juridiques de la copropriété que le vendeur doit remettre à l'acquereur avant la signature du compromis. Il decoule de la loi ALUR du 24 mars 2014 et de l'article L.721-2 du Code de la construction et de l'habitation (CCH). Son objectif est de permettre à l'acheteur de s'engager en connaissance de cause : niveau des charges, impayés de la copropriété, fonds de travaux, procédures en cours.
L'état daté : l'arrete des comptes à la vente
L'état daté est établi par le syndic à la demande du notaire, juste avant l'acte authentique. Il est regi par l'article 5 du décret numéro 67-223 du 17 mars 1967 et arrete, en trois parties, les sommes dues par le vendeur au syndicat, les sommes dues par le syndicat au vendeur, et les sommes qui incomberont à l'acquereur. C'est le document comptable qui permet au notaire de repartir l'argent le jour de la signature.
Qui paie l'état daté ?
L'état daté est à la charge du VENDEUR. C'est une règle constante en pratique notariale : le vendeur, qui quitte la copropriété, doit transmettre des comptes à jour et solder sa situation vis-a-vis du syndicat. Le syndic facture donc cette prestation au vendeur (le plus souvent prelevee sur le prix de vente au moment de l'acte, via le notaire).
Cette charge ne se confond pas avec les autres frais de mutation. Les frais de notaire (droits d'enregistrement, emoluments) sont, eux, supportes par l'acquereur. L'état daté, lui, reste un coût vendeur, distinct, lié à la cloture de sa situation de copropriétaire.
Le plafond de 380 EUR TTC : une protection legale
Le point le plus important a connaitre : le coût de l'état daté est PLAFONNE a 380 EUR TTC. Ce plafond a été fixe par le décret numéro 2020-153 du 1er juin 2020. Avant cette reforme, les syndics facturaient des montants très variables, parfois bien superieurs. Depuis, aucun syndic ne peut legalement facturer l'établissement de l'état daté au-dela de 380 EUR TTC.
Le montant des frais et honoraires liés à l'établissement de l'état daté mentionne à l'article 5 ne peut exceder un montant de 380 euros toutes taxes comprises.
Qui paie le pré-état daté ?
Le pré-état daté est lui aussi à la charge du VENDEUR. C'est le vendeur qui doit informer l'acquereur en lui remettant les documents et informations exiges par l'article L.721-2 du CCH avant la signature de l'avant-contrat. La grande difference avec l'état daté : il n'existe AUCUN tarif reglemente pour le pré-état daté.
Concretement, cela ouvre plusieurs situations, selon la façon dont le vendeur réunit les pièces :
- Le vendeur réunit lui-même les pièces (PV d'assemblées, règlement de copropriété, état des charges, attestation de fonds de travaux, etc.) : aucun coût direct, mais un temps de collecte important et un risque d'oubli.
- Le vendeur demande au syndic d'établir le document : certains syndics facturent une prestation au titre des honoraires hors forfait, à un tarif libre et donc très variable d'un cabinet à l'autre.
- Le vendeur passe par une solution automatisée comme DirectCopro : il dépose ses pièces et l'IA génère un pré-état daté conforme à l'article L.721-2 pour un prix fixe et connu d'avance.
Pourquoi ces coûts pesent-ils sur le vendeur ?
La logique juridique est coherente. Dans une vente, le vendeur est tenu d'une obligation d'information et d'une obligation de delivrance. Le pré-état daté materialise l'information : c'est au vendeur, qui connait (ou doit connaitre) la situation de sa copropriété, de la porter à la connaissance de l'acheteur. L'état daté, lui, decoule de la situation personnelle du vendeur vis-a-vis du syndicat : c'est lui qui doit solder ses comptes et prouver qu'il n'y a pas d'arriere de charges transmis à l'acquereur.
Autrement dit, ces deux documents servent surtout à proteger l'acquereur et à sécuriser le syndicat des copropriétaires. Il est donc naturel que leur coût incombe à la partie qui sort de la copropriété et qui detient l'information : le vendeur.
Peut-on mettre ces frais à la charge de l'acquereur ?
Oui, mais seulement par une clause negociee. La repartition au profit du vendeur est une règle par defaut, pas une règle d'ordre public (à la difference du plafond de 380 EUR TTC, lui imperatif). Rien n'interdit donc aux parties de convenir, dans le compromis, que l'acquereur prendra en charge tout ou partie du coût de l'état daté ou du pré-état daté.
En pratique, cette inversion reste rare et doit être expressement stipulee. A defaut de clause precise dans l'avant-contrat, c'est bien le vendeur qui supporte ces frais. Si vous êtes vendeur et que l'on vous propose de basculer ces coûts sur l'acheteur, vérifiez que la clause est claire, chiffrée et acceptée par les deux parties.
Tableau recapitulatif : qui paie quoi
Voici, en synthèse, la repartition des deux documents et leur regime de prix.
| Document | A la charge de | Prix encadre ? | Plafond / repere |
|---|---|---|---|
| Pré-état daté (article L.721-2 du CCH) | Le vendeur (sauf clause contraire) | Non, tarif libre | Aucun plafond legal ; DirectCopro a 49 EUR TTC |
| État daté (article 5 du décret de 1967) | Le vendeur (sauf clause contraire) | Oui | 380 EUR TTC maximum (décret numéro 2020-153) |
| Frais de notaire (droits, emoluments) | L'acquereur | Oui (bareme reglemente) | Variable selon le prix et le bien |
Nos conseils pour maitriser ces coûts
- 1Anticipez le pré-état daté des la mise en vente : réunir les pièces prend du temps, et un dossier complet rassure l'acquereur et accelere le compromis.
- 2Comparez le coût du pré-état daté : entre un devis de syndic au tarif libre et une solution automatisée a prix fixe, l'ecart peut être significatif.
- 3Vérifiez systematiquement le plafond de l'état daté : si la facture du syndic depasse 380 EUR TTC, exigez la rectification.
- 4Lisez attentivement la clause de repartition des frais dans le compromis : a defaut de stipulation, tout reste à votre charge en tant que vendeur.
En résumé
Pré-état daté et état daté sont, par principe, deux coûts à la charge du vendeur. L'état daté, établi par le syndic pour le notaire, ne peut depasser 380 EUR TTC depuis le décret numéro 2020-153 du 1er juin 2020. Le pré-état daté, lui, n'a pas de tarif reglemente : son coût depend entièrement de la façon dont les pièces sont réunies. C'est precisement la que se joue l'économie pour le vendeur : plutot qu'un devis de syndic au tarif libre, DirectCopro produit un pré-état daté conforme à l'article L.721-2 du CCH pour 49 EUR TTC, en quelques minutes.
Questions fréquentes
Qui paie l'état daté lors d'une vente en copropriété ?
L'état daté est à la charge du vendeur, sauf clause contraire prévue dans le compromis. Il est établi par le syndic à la demande du notaire et son coût est généralement preleve sur le prix de vente au moment de l'acte authentique.
Qui paie le pré-état daté ?
Le pré-état daté est egalement à la charge du vendeur. C'est a lui d'informer l'acquereur avant le compromis en réunissant les pièces exigees par l'article L.721-2 du CCH. Contrairement à l'état daté, son prix n'est pas reglemente.
Quel est le montant maximum de l'état daté ?
Le coût de l'état daté est plafonne a 380 EUR TTC depuis le décret numéro 2020-153 du 1er juin 2020. Aucun syndic ne peut legalement facturer l'établissement de l'état daté au-dela de ce montant. Une facture supérieure est irreguliere.
Le pré-état daté a-t-il un prix plafonne comme l'état daté ?
Non. Le plafond de 380 EUR TTC ne concerne que l'état daté du syndic. Le pré-état daté n'a aucun tarif reglemente : son coût depend de la façon dont les pièces sont réunies. DirectCopro le généré a prix fixe, 49 EUR TTC.
Peut-on faire payer ces frais à l'acquereur ?
Oui, mais uniquement par une clause expresse negociee dans l'avant-contrat. La règle par defaut met ces frais à la charge du vendeur. Sans clause precise, c'est donc le vendeur qui supporte le coût du pré-état daté et de l'état daté.
Les frais de notaire incluent-ils l'état daté ?
Non. Les frais de notaire (droits d'enregistrement et emoluments), supportes par l'acquereur, sont distincts de l'état daté. L'état daté est un coût vendeur facture par le syndic, separe du bareme notarial.
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